آیا دریافت وام خرید مسکن ۸۰ میلیون تومانی صندوق پس انداز یکم، اقتصادی است؟

آیا دریافت وام خرید مسکن ۸۰ میلیون تومانی صندوق پس انداز یکم، اقتصادی است؟

برخی افراد بیان می کنند که قسط حدودا ۹۳۰ هزار تومانی این وام زیاد است و در نهایت بانک، ۵۵ میلیون تومان بیشتر از پولی که می دهد را پس می گیرد. حال سوال این است که اخذ این وام، اقتصادی است؟
برای پاسخ به این سوال باید توجه داشت که موضوع مبلغ اقساط و سود، تا حدودی با یکدیگر متفاوت است؛ هرچند که عموماً مردم، آن‏ها را با هم می‏سنجند و به صورتِ چالش، مطرح می‌شود:

سود: از آنجایی که هدف ضمنی دولت، حمایت است، نرخ سود این تسهیلات، پایین‎تر از تسهیلات رایج نظام بانکی است. با فرض ارائه تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی با نرخ ۹٫۵% با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، کل سود پرداختی به بانک حدود ۵۵ میلیون تومان خواهد بود. برای بسیاری از مردم، چنین عددی سنگین به نظر می‌رسد، این در حالی است که از رشد قیمت مسکن در آینده و حذف اجاره بها غفلت می‏شود.
بازدهی متوسط سالانه مسکن در ایران طی دو دهه گذشته، با درنظر گرفتن رشد قیمت، اجاره بها و استهلاک، حداقل۱۰% بیش از نرخ سود ۹٫۵% این نوع تسهیلات بوده است. به عبارت دیگر، دریافت کننده تسهیلات در مجموع ۵۵ میلیون تومان سود در طی ۱۲ سال به بانک می‏پردازد؛ ولی عایدی وی از محل نپرداختن اجاره بها و رشد قیمت مسکن در این مدت، به مراتب بیش‌تر خواهد بود.

قسط: با فرض ارائه تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی با نرخ ۹٫۵% با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، مبلغ هر قسط ۹۳۳ هزار تومان خواهد بودکه معادل اجاره یک واحد ۴۰ متری در تهران در سال ۱۳۹۵ است!
از منظری دیگر، در مقطع کنونی نیز خانوارهای مستأجران، مجبورند هزینه مسکن را تأمین کنند و در واقع با اخذ تسهیلات، می‌توانند اقساط را جایگزین اجاره بهای پرداختی نمایند. براین اساس، اخذ وام ۸۰ میلیونی صندوق پس انداز یکم می‌تواند موقعیت مناسبی را برای خانوارهای دارای پس‎انداز به وجود آورد.

نویسنده:بهروز ملکی

کارشناس تحلیل بازار مسکن

فروش آپارتمان در تهران فرمانیه ۱۴۶ متر

فروش آپارتمان در تهران فرمانیه ۱۴۶ متر در ۶ طبقه دو واحدی سه خوابه نوساز

منطقه فَرمانیه در شمال شرق تهران و در منطقهٔ ۱ شهرداری تهران واقع شده‌است

محله فرمانیه از اختیاریه شمالی شروع می‌شود و تا خیابان شهید دکتر لواسانی ادامه پیدا می‌کند. فرمانیه در قسمت شرق دزاشیب واقع است و از شمال به حصار بوعلی و نیاوران، جنوب به رستم‌آباد، بزرگراه شهید صدر، بلوار دستواره (معصومی) و میدان نوبنیاد، غرب به محله چیذر و خیابان کامرانیه و از شرق به اراج محدود است. دو رشته قنات دارد. یکی داخل باغ و یکی بیرون و از بین این ده جاده آسفالت از تجریش به پاسداران و نیاوران متصل است.[۱] خیابان فَرمانیه پس از انقلاب ایران به خیابان شهید دکتر لواسانی تغییر نام یافته است

فروش آپارتمان فرمانیه
فروش آپارتمان فرمانیه در عسگریان

 

 

 

 

 

نمایی از سالن پذیرایی و آشپزخانه با کابینت ئیب و کورین

 

فروش آپارتمان در فرمانیه
فروش آپارتمان در فرمانیه

 

 

 

 

 

نمایی از اتاق خواب آپارتمان فرمانیه

فروش آپارتمان در فرمانیه 425323636_55006_2573403616709067000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

نمایی از لابی و سالن اجتماعات

کد ملک:۱۲۶۰۹۹۰

فروش آپارتمان در فرمانیه

تغییر کاملا محسوس رفتار سازندگان املاک

خطر «کسری عرضه مسکن» با اصلاح رفتار بساز و بفروش‌ها، رفع شد. جزئیات آمار رسمی، از «تغییر کاملا محسوس رفتار سازندگان مسکن» حکایت دارد و نشان می‌دهد رجوع سازنده‌ها به ساختمان‌های ناتمام بعد از دو سال و تمرکز بر تکمیل آنها، باعث به حرکت افتادن سرمایه‌های گرفتار در املاک نیمه‌کاره، شده است. میزان سرمایه‌های محبوس در این املاک طی نیمه اول ۹۴ حدود ۱۰ درصد کاهش یافت و همزمان حجم سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌ها ۴/۶ درصد رشد کرد. این اقدام در نقش عملیات ضدشوک، باعث رونق غیرتورمی معاملات مسکن می‌شود.

خطر بالقوه «کسری عرضه املاک» که دی ماه سال ۹۳ هشدار آن در پی مشاهده رفتار انحرافی بساز و بفروش‌ها داده شد، هم‌اکنون تحت تاثیر اصلاح عملکرد سازنده‌ها، در حال رفع شدن است. گزارش «دنیای اقتصاد» از جدیدترین آمار رسمی مربوط به سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل کشور حاکی است با «توقف» روند حبس سرمایه‌های مولد در ساختمان‌های نیمه‌کاره، پروسه احیای پروژه‌های مسکونی ناتمام «شتاب» گرفته است. طبق اعلام بانک مرکزی، حجم سرمایه‌گذاری انجام شده در ساختمان‌های نیمه‌تمام طی دو فصل اول سال گذشته ۳/ ۹‌درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ کاهش پیدا کرد که در مقایسه با بهار ۹۴، نرخ نقطه‌ای خروج سرمایه از املاک نیمه‌کاره، ۲ واحد درصد بیشتر شده است. بهار پارسال، سرمایه‌های محبوس در املاک نیمه‌تمام، ۴/ ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، کاهش یافته بود.
سازنده‌های املاک در نیمسال اول ۹۴، متفاوت از دو سال قبل از آن عمل کردند و به جای «بی‌عملی» در بازار ساخت‌و‌ساز که باعث رشد دو رقمی سرمایه‌های گرفتار در ساختمان‌های نیمه‌کاره طی سال‌های ۹۲ و ۹۳ شده بود، بر «تکمیل» این ساختمان‌ها متمرکز شدند. با این اقدام، بازار معاملات املاک سال ۹۵ از ناحیه عرضه نوسازها، با تهدید مواجه نخواهد شد و در صورت رونق خرید، احتمال نوسانات شدید قیمت مسکن ناشی از کمبود واحد مسکونی، به صفر می‌رسد.
بررسی‌ها از نتیجه اقدام سال گذشته سازنده‌ها نشان می‌دهد در نیمه اول پارسال، رجوع سرمایه‌گذاران ساختمانی و بساز و بفروش‌ها به پروژه‌های قبلی و معطل مانده باعث شد بیش از ۲۰۰۰ میلیارد تومان سرمایه از بازار نیمه‌کاره‌ها آزاد شود و در مسیر تکمیل و عرضه آپارتمان‌های مسکونی جدید قرار بگیرد. حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول سال ۹۳ با رشد ۳/ ۱۳ درصدی نسبت به نیمه اول سال ۹۲، به رقمی معادل ۲۳ هزار و ۱۵۰ میلیارد تومان رسید؛ اما نیمه پارسال این رقم تا مرز ۲۱ هزار میلیارد تومان کاهش پیدا کرد.
هر نوع نوسان افزایشی یا کاهشی در حجم سرمایه‌گذاری در طبقه «نیمه‌کاره» بازار ساخت‌و‌ساز باعث تغییر در نرخ سرمایه‌گذاری در «ساختمان‌های جدید» و «ساختمان‌های تکمیل شده» به‌عنوان دو طبقه دیگر این بازار می‌شود. آمارها بیانگر آن است که در نیمه اول سال گذشته با کاهش نزدیک به ۱۰ درصدی حجم سرمایه‌ در ساختمان‌های نیمه‌کاره، سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها با رشد ۴/ ۶ درصدی روبه‌رو شد و همزمان، از شتاب سقوط سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید نیز کاسته شد. در بهار سال ۹۴، ساخت‌و‌ساز جدید به لحاظ میزان سرمایه‌گذاری ۵/ ۱۴ درصد کاهش یافت، اما این شاخص در نیمه اول همان سال افت ۹/ ۹ درصدی را تجربه کرد که به معنای کم‌شدن سرعت رکود ساختمانی در تابستان ۹۴ نسبت به بهار ۹۴ است.
هر چند در نیمه اول پارسال، کل سرمایه‌های موجود در انواع ساختمان‌ها نیمه‌کاره –مسکونی و غیرمسکونی- ۳/ ۹ درصد کاهش پیدا کرد، اما این نرخ در ساختمان‌های صرفا مسکونی با شیب تندتری نزولی شد و به سطح منفی ۶/ ۱۳ درصد رسید. نزدیک به ۸۰ درصد سرمایه‌های گرفتار در املاک نیمه‌تمام، متعلق به ساختمان‌های مسکونی است.
به گزارش خبر سرمایه‌گذاران ساختمانی در جریان رونق مسکن سال‌های ۹۱ و اوایل ۹۲، با مشاهده رشد قیمت‌ها، در یک رفتار غیرحرفه‌ای، سراغ «تکمیل» پروژه‌های ساختمانی رفتند، اما با مشاهده علائم اولیه تخلیه حباب املاک و شکل‌گیری رکود در معاملات، از ادامه سرمایه‌گذاری در هر سه طبقه بازار ساخت‌و‌ساز انصراف دادند. در سال ۹۳ اگرچه کل مبلغ سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور با سکته مواجه شد و رشد نزدیک به صفر (۷/ ۰ درصد) پیدا کرد، اما در دو طبقه مربوط به «ساختمان‌های جدید» و «ساختمان‌های ناتمام»، دو اتفاق آسیب‌زا شکل گرفت. اوج این دو حادثه در تابستان ۹۳ به شکل افت ۱۲ درصدی حجم سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌سازهای جدید و رشد ۲/ ۷ درصدی سرمایه‌های محبوس در ساختمان‌های نیمه‌تمام، رخ داد. ۲۹ دی ماه سال ۹۳ با اطلاع از رخداد تابستان، در گزارشی تحت عنوان «آلارم کاهش عرضه املاک» نسبت به پیامد رشد ساخت‌و‌سازهای نیمه‌کاره هشدار داد و تداوم آن را باعث نوسانی شدن قیمت مسکن در سال‌های ۹۵ و ۹۶ عنوان کرد.
بازار املاک نیمه‌تمام در بهار سال ۹۳ به لحاظ میزان سرمایه معطل، ۶/ ۱۸ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رشد کرد و نیمه اول همان سال، میزان رشد آن به ۴/ ۱۳ درصد رسید، اما در اواخر سال ۹۳، رشد مثبت این شاخص کم شد و به ۱۰ درصد رسید تا اینکه در بهار سال ۹۴، سرانجام با منفی شدن نرخ رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام، عملیات خروج سرمایه از این طبقه بازار به سمت طبقه «تکمیل‌ساختمان‌ها» آغاز شد.نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره اثر میان مدت «کاهش حجم بازار املاک نیمه‌تمام» بر «فرآیند معاملات مسکن و نوسان قیمت» حاکی است: تاثیر افت و خیز در حجم آپارتمان‌های نیمه‌کاره که از روی نرخ سرمایه‌گذاری ریالی سازنده‌ها قابل محاسبه است، بین دو فصل تا حداکثر یک سال بعد، در بازار معاملات مسکن منعکس می‌شود. این نحوه اثرگذاری در سال‌های ۹۳ و ۹۴ قابل تحلیل و مشاهده است. نیمه اول سال ۹۳ سازندگان با دست کشیدن از ساخت‌و‌ساز، باعث شدند ارزش سرمایه‌ها در پروژه‌های نیمه‌تمام به اوج برسد و نزدیک به ۲۰ درصد (۶/ ۱۸ درصد) افزایش یابد. این اتفاق یک سال بعد و در نیمه اول سال ۹۴ به شکل افت ۳۲ درصدی در تعداد واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده به بازار –واحدهای تکمیل شده- در بازار معاملات املاک ظاهر شد، به‌طوری که حجم تکمیل ساختمان‌های مسکونی از ۲۲۱ هزار واحد مسکونی در تابستان ۹۳ به ۱۵۰ هزار واحد در تابستان ۹۴ کاهش پیدا کرد. همچنین در دو فصل اول سال ۹۴ در کل،‌۲۹۰ هزار واحد مسکونی توسط سازنده‌ها تکمیل و به بازار عرضه شد که ۲۲ درصد نسبت به حجم عرضه نوسازها در نیمه اول سال ۹۳، کمتر بوده است.به این ترتیب، در پی فعال‌سازی ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول سال ۹۴ و کاهش نزدیک به ۱۰ درصدی سرمایه‌گذاری در این ساختمان‌ها، می‌توان گفت این اقدام در نقش عملیات ضدشوک، امکان رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن را در سال جاری برقرار و تضمین کرده است.
نیمه اول سال گذشته ۵۹ هزار واحد مسکونی نوساز و تکمیل شده، از جانب سازنده‌ها به بازار املاک استان تهران تزریق شد. در همین مدت، نزدیک به ۷۰ هزار فقره معامله خرید آپارتمان فقط در شهر تهران انجام شد که البته نیمی از این معاملات، مربوط به واحدهای نوساز بوده است. بنابراین به رغم آنکه بازار مسکن سال گذشته در رکود معاملاتی قرار داشت، اما حجم خرید و فروش از میزان عرضه نوسازها بیشتر بود. هنوز بانک مرکزی گزارش مربوط به میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در نیمه اول امسال و حتی مربوط به نیمه دوم سال گذشته را منتشر نکرده است اما از روی رفتار گذشته بازار ساخت‌و‌ساز و از همه مهم‌تر با استناد به آمار مربوط به حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرهای کشور طی نیمه دوم سال گذشته، می‌توان پیش بینی کرد که نرخ تکمیل واحد مسکونی و عرضه نوسازها به بازار در ماه‌های اخیر به مراتب بهتر از نیمه اول ۹۴ شده باشد.

 

 

فروش آپارتمان در تهران

برج مارینابلندترین برج جهان امسال افتتاح می شود

برج مارینا در دبی
برج مارینا در دبی

برج مارینابلندترین برج جهان امسال افتتاح می شود
برج مارینا در ۱۰۱ طبقه مسکونی و ۴۳۲ متر که در امارات دوبی در حال احداث می باشد به عنوان بلندترین برج جهان معرفی شده است که در آوریل امسال ۲۰۱۶ این برج رسما افتتاح می شود.
جمیل جاد الله مددیر اجرایی پیمانکاری این برج اضهار کرد که کلنگ این برج در آوریل ۲۰۱۲ زده شد که طی ۵ سال این پروژه تکمیل شده است و رسما اوریل امسال افتتاح می شود.
وی افزود این برج با هزین ای بالغ بر ۳۵۵ میلیون دلار که در ۱۰۱ طبقه و باارتفاع ۴۳۶ متر احداث شده است ودارای تمام امکانات رفاهی و تفریحی است.
وی خاطر نشان کرد:در حال حاضر بیش از ۲۰ برج در کشورهای عربی حوزه خلیج فارس دراحال احداث بوده و یا تکمیل شده اند که ارتفاع این برج ها کمتر از برج مارینا است.

دبی مارینانام یک محله در دبی، امارات متحده عربی است. این محله دارای یک کانال آب مصنوعی است که از خلیج فارس به طول ۳ کیلومتر به داخل خشکی کشیده شده و برج‌های مسکونی در اطراف آن بنا شده‌اند. در پایان پروژه امکان سکونت ۱۲۰،۰۰۰ نفر در برج‌ها و آپارتمان‌های این منطقه وجود دارد. در صورت تکمیلِ این پروژه، دبی مارینا به بزرگ‌ترین مارینا در جهان تبدیل خواهد شد که به دست

تحلیل بازار مسکن در سال۹۵

 

اجرایی شدن برجام و لغو تحریم یک اتفاق بزرگ سیاسی و اقتصادی بود که تاثیر مثبت خود را بر بخش های مختلف اقتصاد ایران خواهد گذاشت اما به دلیل هیاهوهای رسانه ای واقعیت برجام و اثرات آن برای مردم روشن نشده است از این رو انتظار مردم پس از برجام با آنچه در واقعیت اقتصاد ایران جاری است همخوانی ندارد و همین مساله باعث نگرانی کسانی شد که فعالیت تجاری و تولیدی آنها با سیاست های اقتصادی دولت ارتباط مستقیم دارد .

اقتصاد مسکن که می تواند تابعی از اقتصاد ملی باشد در روزهای پس از برجام مسیر طبیعی خود را طی می کند اما برخی از افراد به دلیل انتظارهای غیر واقع از وضعیت کنونی بازار مسکن گله و شکایت دارند . برای این که مردم تصور می کردند چند روز پس از اجرایی شدن برجام بازار مسکن نه تنها از رکود خارج می شود بلکه رونق نیز می گیرد . در صورتی که معادلات اقتصادی پس از برجام چنین پیش بینی هایی نداشته است .

مشکل برداشت و پیش بینی در باره تحولات اقتصادی فقط مربوط به گروه های مردمی نمی شود بلکه کارشناسان اقتصاد مسکن نیز با برگزاری نشست های چندگانه درصد تحلیل وضعیت مسکن در سال آینده هستند و حتی برخی از این کارشناسان پس از اجرای برجام با بیان احساس نومیدانه روزهای خوشی را برای مسکن پیش بینی نمی کنند . به همین دلیل چند روز قبل کارشناسان ۵ نهاد مطالعاتی و اقتصادی با حضور در اتاق فکر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، چشم‌انداز بازار ملک را در سال ۹۵ با لحاظ مولفه‌های پیدا و پنهان اثرگذار بر این بخش مورد بررسی قرار دادند. گرچه در پایان این جلسه به رای قطعی دست نیافتند اما هر کس انتظار و پیش بینی خود را اعلام کرد و در مجموع به این جمع بندی رسیدند که بازار مسکن در نیمه اول سال ۹۵ تغییری نخواهد داشت و برای نیمه دوم سال ۹۵ هم نمی توان پیش بینی درستی به دست داد .

بی تردید اقتصاد مسکن تابعی از ثبات و متغیرهای سیاست های پولی و بانکی است . از این رو نمی توان اقتصاد مسکن را به صورت مجرد و جدای از اثرات موثر سیاست های اقتصادی دولت بررسی کرد . بنابراین باید به صراحت گفت اولا انتظار گشایش آنی پس از برجام برای بازار مسکن انتظاری خلاف واقعیت های اقتصاد ایران است . توافق وین و اجرای برجام چراغ جادو نبوده که یکباره همه موانع را از جلوی راه رشد و توسعه بردارد و اقتصاد کشور از فردای اجرای برجام گل و بلبل شود .

ثانیا در آسیب شناسی رکود بازار مسکن تحریم ها یکی از عوامل اصلی به شمار می آیند . تحریم های اقتصادی اثرات منفی بر بازار مسکن داشته است که ترمیم این وضعیت نیاز به زمان دارد . با اجرایی شدن برجام و لغو تحریم ها راه برای ترمیم گشوده شد به همین دلیل دیپلماسی سیاسی و اقتصادی هر روز در حال مذاکره و ایجاد ارتباط با بدنه های اقتصادی جهان است تا بتواند زخمی را که طی سالیان تحریم بر بدن اقتصاد ایران فرود آمده است بهبود ببخشد .

دولت روحانی زمانی سکان اداره کشور را بر عهده گرفت که اقتصاد با تورم بالای ۴۰ درصدی روبرو بوده بنابراین ناگزیر شد تا سیاست کاهش نرخ سود تورم را در دستور قرار دهد و علی رغم تنگناهای اقتصای توانست نرخ رشد تورم را به حدود ۱۲ درصد برساند و قصد دارد آن را تک رقمی کند . از این رو شاید سیاست انبساطی دولت در بخش اقتصادی در سالهای آینده با توجه به تثیت تورم بتواندچرخه اقتصاد را بگرداند . برای این که دولت در سال آینده مانند سالهای قبل دغدغه کاهش نرخ تورم را ندارد بلکه با سیاست های مالی جدید زمینه های رونق اقتصادی را با تمرکز بر بنگاه های اقتصادی در دستور کار قرار می دهد . در آن صورت شاید بتواند با کاهش نرخ سود بانکی به شکل غیر دستوری امکان دیگری برای فعال کردن بازار مسکن فراهم کند .

ثانیا با توجه به موسسات مالی غیر مجاز که با دادن نرخ سود بالاتر از ۲۴ درصد در حال فعالیت هستند امکان کاهش یکباره سود بانکی کمی غیر منطقی است . دولت نیاز به زمان دارد تا آرام آرام پس ازدستیابی به تورم تک رقمی پایدار و تثبیت قیمت ها امکانی برای کاهش نرخ سود بانکی فراهم کند در آن صورت می توان انتظار داشت که بازار مسکن نیز رونق بگیرد .

رابعا اقتصاد ایران همچنان وابسته نفت است و کاهش قیمت نفت تاثیر مستقیمی بر اقتصاد ملی و اقتصاد مسکن گذاشته است و طبعا تا زمانی که قیمت نفت از بشکه ای ۲۵ دلار به بالاتر افزایش نیابد شاید انتظار گشایش و یا رونق بازار مسکن کمی دور از انتظار باشد و طبق نظر کارشناسان نفتی بعید است در بازه زمانی کوتاه مدت با جهش قیمت نفت روبرو شویم .

خامسا علاوه برهمه اینها اجرایی شدن برجام می تواند بر اقتصاد مسکن و بازار مسکن تاثیر مستقیم هم بگذارد چنانچه تاثیر روانی روزهای پس از برجام منجر به رشد حجمی معاملات تا حدود ۳۰ درصد در دی ماه امسال بوده است . اما گشایش بزرگ ناشی از لغو تحریم ها مشمول مرور زمان است و نمی توان بلافاصله پس از قرارداد های اقتصادی شرکت های ایرانی با شرکت های خارجی شاهد جهش اقتصادی باشیم بلکه این آغاز راهی دراز است تا بتواند زخمی که سال ها بر بدنه اقتصاد ایران با تحریم ناجوانمردانه وارد شده است بهبود یابد .

بنابراین شکی نیست که بازار مسکن پس از برجام روزهای خوبی را تجربه خواهد کرد اما این تاثیر به دوشکل کوتاه مدت و بلند مدت خواهد بود. اجرایی شدن برجام و لغو تحریم ها و انعقاد قراردادهای اقتصادی جدید با کشورهای بزرگ و توسعه یافته آرام آرام بازار مسکن را از رکودی که از سال ۹۲ بر آن حاکم شده است خارج می کند اما برای رشد و رونق بازار مسکن نیاز به زمان است تا سیاست های اقتصادی پس از اجرایی شدن برجام بتواند اقتصاد مسکن را از بحران چند ساله خارج کند

محمدرضا محمدی

فصلی تازه با جوانه های مسکن

با اجرای برجام فصل تازه ای در اقتصاد ایران آغاز شد و ما عطر شکوفه های بهاری آن را در زمستان سرد می بوییم و جان ودل رابا این هوای عطر آگین زنده می کنیم اما برغم اینکه بازار پر است از شکوفه های امید و آرزوست برخی از کارشناسان هم چنان بر طبل نومیدی و یاس می کوبند و فریاد وا اسفا سر می دهند که بازار مسکن در رمستان امسال سردتر شده است ودیوارهای خرید و فروش بلندتر.اما واقعیت چیست.آیا برجام فصلی نو برای بازار مسکن ایران هست؟
اقتصاد ایران از سیاست جدا نیست و در حقیقت این دوباهم تنیده شده اند.طی چند ماه اخیر دیپلماسی سیاسی ایران روند رو به رشدی داشته و روابط دیپلماتیک خوبی با کشورهای بزرگ برقرار شده است.طبعا اصلاح و ضعیت دیپلماسی سیاسی تاثیر مستقیم براصلاح و تقویت اقتصاد ملی دارد و می تواند موجب رشددآن شود.از این رومی توان دیپلماسی سیاسی ایران با کشورهای جهان را یکی از نشانه های مثبت برای بهبود وضعیت اقتصاد مسکن در بلند مدت دانست.
دیپلماسی سیاسی و اقتصادی دولت ایران با کشورهای پیشرفته جهان زمینه را برای سرمایه گذاری خارجی در بخش مسکن فراهم کرده است.بسته ۲۵ میلیارد یورویی برای جذب سرمایه گذار خارجی در پروژه های راه و شهر سازی که چند ماهگذشته توسط دولت رونمایی شد راه تازه ای برای شرکت های خارجی جهت سرمایه گذاری در بخش مسکن است.از مجموعه ۱۲۰ پروژه ای که وزارت راه و شهر سازی با هدف جذب منابع مالی جدید برای اجرای طرح های عمرانی و زیرساختی در حوزه های مختلف راهسازی حمل نقل فرودگاهی بندری و- برای مشارکت سرمایه گذاران خارجی درنظر گرفته حدود ۴۰ پروژه به بخش مسکن ارتباط دارد.بی تردید سرمایه گذاران خارجی مایلند در ایران سرمایه گذاری کنند. برای اینکه اولا کوتاه ترین زمان اجرا ۵ تا ۶ سال برآورد شده است و دیگر اینکه بالاترین نرخ بازگشت سرمایه یعنی ۲۷ تا ۴۵ درصد را با خود دارد و همین دو نکته کافی است تا سرمایه گذار خارجی را برای سرمایه گذاری در بخش مسکن را سر شوق آورد.
در سفر اخیر دکتر روحانی به ایتالیا و فرانسه تفاهم نامه هایی مبنی بر همکاری در زمینه زیرساخت سرمایه گذاری در بخش مسکن تنظیم شده است و همین آغازی برای ورود به دور جدید فعالیت های اقتصاد مسکن است.
بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه ۱۳۹۴ نسبت به ماه مشابه در سال گذشته حاکی از افزایش تعداد معاملات به میزان ۸٫۵ درصد و کاهش متوسط قیمت خرید و فروش واحد های مسکنونی به میزان ۳٫۱ درصد است.
بنابراین با توجه به نشانه های موجود ما باید امیدوار باشیم که طی ماه های آینده و بخصوص در سال آینده رکود از بازار مسکن خارج شود.
محمد رضا محمدی

عوامل موفقیت مشاوران املاک

موفقیت مشاوران املاک بسته به تمایل شما برای یادگیری نحوه فروش واجاره ملک دارد .

روش های مختلفی برای فروش ملک وجود دارد ،اما بهترین روش ،روشی است که برای دیگران مفید باشد و جذب  بیشترین مشتری وحفظ مشتریان قبلی را اساس کار خود قرار دهد ،همچنین وقتی مردم در باره فروش اموال خود تصمیم می گیرند باید شما را به عنوان مشاور املاک مورد نظر خود در نظر داشته باشند .

۱-با یک فروشنده یا مشاور املاک موفق برای کسب تجربه درارتباط  داشته باشید از طریق:شرکت در معاملات آنها ،برسی املاک آنها،خواندن مجلات ووبلاگ های تبلیغاتی آنها.

۲-ایجاد یک پایگاه اطلاعات از تمام مخاطبین خود وتماس با کسانی که در طول هفته به دنبال خرید وفروش واجاره یا انتخاب ملکی خاص  هستند.

۳-دوره بستر سازی :اگر شما برای وظایف خود بستری مناسب تعیین نکنید به احتمال زیاد یافعلا موفق هستید یا به زودی توسط کسانی که در این حرفه کار می کنند کنار زده می شوید .بسترسازی آموزش نحوه راه اندازی دفتر کار با توجه به مشتریان وموکلان آنها است.دست کم اگر هیچ کدام از بنگاهها این دوره را به حساب نیاورند شما باید این دوره را درنظر داشته باشید تا متوجه شوید،که آیا این شغل برای شما مناسب است .

۴- جستجوی روش های خلاقانه برای جلب نظر بازار داخلی .

۵- استفاده از فن آوری : فیس بوک وتوییتر ،حضور  شما ودیگران رادر عرصه معاملات مسکن ، اعلان می کند،وسطح اطلاع رسانی را گسترش خواهدداد.

۶-جلسات وگفتگوهای وسیعی  با فروشندگان ومشاوران املاک..

۷-استفاده از برنامه های آموزشی در حیطه کاری شما.

۸-تدوین فهرست کار های خود.

اگر شما بیش از ۳تا ۵سال در این کار  بودید ولی دسترسی به فهرست کارها دشوار بو د اغلب به این دلیل  است که شما معاملات خوبی نداشتید ،وآنها دوباره باید تکرار شوند،در صورتی که فهرست کارها با اطلاعات تماس ماهانه بروز نگردد،از تقویم ها،ایمیل ها ،بخش های مربوط به مشتری ،اد کردن آنها در فیس بوک وغیره استفاده می کنیم.

لنگر

۹-شرکت در سمینار ها

۱۰- با مشاوران املاک موفق در ارتباط باشید،حسادت نکردن ،خلق وخوی شما به مشتریان منتقل می شود،این خلق وخوی نادرست باعث از دست دادن مشتریان می شود.

۱۱-اطلاعات وموقعیت های کار ی مشاوران املاک باتجربه قدیمی ومربیان خود دراین عرصه کاری  را مطالعه کنید.

۱۲- حفظ خانه های ویلایی.این کار فقط مربوط به مشاوران املاک تازه کارنیست.شما از اینکه چه کسی مشتری شما خواهد بود خبر ندارید،مشتری بعدی شما می تواند خواهان خانه های ویلایی باشد.

۱۳-صبر وشکیبایی در کار.موفقیت در این کار نیاز به صبر زیادی دارد،مانند بسیاری از سرمایه گذاری های سالم وبی نقص ،سرمایه گذاری در معاملات ملک نیز فرد را یک شبه ثروتمند نمی کند.صبر برای سرمایه گذاری ایده آل متناسب با شرایط –حتی اگر به معنی تاخیر در خرید ملک یا صرف نظر کردن از خرید ملکی که دوست دارید،باشد-می تواند شانس سرمایه گذاری بیشتر را افزایش دهد. به علاوه مراقبت ومدیریت ملک خود وصبر برای فروش در زمانی مناسب یک عامل اصلی موفقیت شما است.

۱۴-از زمان خود به نحو احسن استفاده کنید.شما باید زمان خود را برای معاملات مهم اولویت بندی کنید . ونحوه اختصاص وقت به کارهای خود در موفقیت شما بسیار مهم است.فقط به یک معامله تاکید نداشته باشید شما باید در حین کار با یک مشتری به جذب مشتری جدید نیزبپردازید.

فرصتی طلایی برای خرید املاک و مستغلات

فرصتی طلایی برای خرید املاک و مستغلات

بازار املاک هم چنان در آرامش به سر میبرد و خریداران و فروشندگان به دنبال نشانه ایی از حرکت به نفع خودشان می باشند.

آمار و اطلاعات ماه دوم پاییز رشدی حدود ۴ درصد نسبت به ماه پیشین می بینم.ثبات در بازار حاکم است و قیمت ها در کف ترند خود قرار دارد.وطبیعتا با توجه به قراین موجود در چند ماه آینده به رغم رشد احتمالی حجمی فروش مسکن در زمستان به طور کامل از رکود خارج نخواهد شد.بنابراین زمستان امسال یک فرصت طلایی برای خرید مسکن می باشد.عموما دو گروه برای خرید ملک اقدام می کنند:اول کسانی که مسکن به عنوان یک سرپناه برای آنها تلقی می شود و می خواهند آپارتمانی بخرند و در آن سکونت کنند و گروه دوم کسانی هستند که در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند و املاک به عنوان یک کالای سرمایه ای تلقی می شود.چرا خرید مسکن در زمستان ۹۴ بهترین زمان خرید است و می توان از آن به عنوان فرصت طلایی یاد کرد؟دلایا زیادی دارد که ما خرید مسکن در زمستان امسال را زمان مناسبی بدانیم و مردم را تشویق کنیم که که از این فرصت برایخرید اقدام کنند.

اول:اولین مورد قیمت مسکن است .یکی از مشکلات خریداران احتمالی قیمت است.بالا بودن قیمت امکان خرید را را از خریدار احتمالی سلب می کند . با توجه به رکودی که در بازار حاکم شد و همچنین عرضه زیاد مسکن در بخشی از مناطق ایران و تهران

قیمت مسکن به حداقل ممکن رسیده است.شاید بتوان گفت که قیمت مسکن بیش ازاین پایین نخواهد آمد.آمار نشان می دهد که قیمت مسکن از حباب خالی شده و به کف قیمت رسیده است و طبعا در رکود سه ساله اخیر قیمت  املاک به حداقل ممکن رسیده است.بنابراین انتظار کاهش قیمت خرید مسکن احتمال چندان درستی برای ماه های آینده و سال جدید نخواهد بود. بنابراین کسانی که تا کنون منتظر پایین آمدن قیمت یا ثبات در قیمت مسکن بودند می توانند از این فرصت استفاده کنند و خانه مورد نظر خود را خریداری کنند.چرا که قیمت مسکن از این پایین تر نخواهد آمد.

دوم:آمار شهرداری از کاهش  در صدی صدور پروانه های ساخت در یک سال اخیر حکایت دارد.کاهش  درصد صدور پروانه زنگ خطری آینده مسکن است.آمار نشان از ۸۰۰ هزار ازدواج  در سال میدهد و اگر ساخت و ساز در همین تعداد انجام نشود عرضه کمتر از تقاضا است. و احتمال افزایش در سال آینده را بوجود می آورد.

در نتیجه از فرصت بدست آمده نتیجه بگیریم و امسال اقدام به خرید کنیم.

مشاورین

وام مسکن مرهمی بر زخم رکود

وام مسکن مرهمی بر زخم رکود

سرانجام پس از روزها و هفته ها انتظار به سر آمد و مقرر شد مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر پرداخت تسهیلات خرید مسکن تا ۶۰ میلیون تومان از دی ماه با شرایط جدید اجرایی شود . بی تردید برای خروج از رکود مسکن یک راه نمی توان انتخاب یا پیشنهاد کرد . این کشتی به گل نشسته را باید با محرکه های زیاد وادار به حرکت کرد . وام ۶۰ میلیونی گرچه به تنهایی نمی تواند موجب خروج رکود از بازار مسکن شود اما می تواند مرهمی بر زخم های کهنه بازار مسکن باشد .
شورای پول و اعتبار اواخر مهر طی مصوبه ای اعلام کرد که سقف وام تسهیلات مسکن از ۳۵ میلیون تومان تا سقف ۶۰ میلیون تومان افزایش یافت . طبق این مصوبه برای شهرتهران ۶۰ میلیون تومان ، برای مراکز استان ۵۰ میلیون و برای سایر شهرهای ایران ۴۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است .
اما مصوبه شورای پول و اعتبار به دلیل پاره ای از ابهامات از جمله میزان سود و نرخ سپرده قانونی توسط بانک مسکن اجرایی نشد تا این که هفته گذشته شورای پول و اعتبار با کاهش نرخ سپرده قانونی حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز از ۱۰ به ۲ درصد موافقت کرد. بانک مسکن طی دو ماه اخیر منتظر بود تا مجوز شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سپرده قانونی صادر شود.
البته طبیعی است با این مصوبه ۸ درصد از نرخ سپرده قانونی حساب سپرده سرمایه گذار کاهش یافت و طبعا ۵/۱ درصد هم از نرخ سود تسهیلات کاسته شد . بنابراین سود تسهیلات وام جدید حساب سپرده ممتاز که از طریق خرید اوراق حق تقدم تهیه می شود از ۲۰ درصد به ۵/۱۸ درصد کاهش یافته است.
روش تقسیط وام ۶۰میلیونی برای تهران به اضافه ۱۰ میلیون اوراق به روش ساده، پلکانی و پلکانی دوره‌ای است که مدت بازپرداخت حداکثر ۱۲ سال است.برای وام ۶۰ میلیون تومانی به روش ساده ماهانه یک میلیون و ۴۰ هزار تومان، پلکانی دوره‌ای در ۵ سال اول ۹۳۲ هزار تومان، ۵ سال دوم یک میلیون و ۱۲۰ هزار تومان و دو سال آخر یک میلیون و ۳۴۰ هزار تومان و در پلکانی سالیانه اقساط ماهانه از ۸۶۷ هزار تومان شروع می‌شود.
این تسهیلات با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار از دی ماه سال جاری توسط بانک مسکن و از طریق خرید اوراق حق تقدم اجرایی می شود . این وام برای واحدهای مسکونی تا بیست سال ساخت در نظر گرفته شده است و در صورتی که تاریخ صدور پروانه ساختمانی بیش از ۲۰ سال باشد افراد می توانند از سقف وام ۳۵ میلیونی استفاده کنند .
تسهیلات بانک مسکن برای خرید واحد مسکونی از طریق خرید اوراق حق تقدم مسکونی راهی برای خروج از رکود بازار مسکن ایران است . در شرایط فعلی شاید تنها راهکار زود بازده برای خروج از رکود چند ساله بازار مسکن تزریق نقدینگی و ارائه تسهیلات باشد تا این بازار رونق گیرد .
اگرچه بر این نوع از تسهیلات و خدمات بانکی ایرادات فراوانی وارد است اما در شرایط اضطرار چاره ای جز تن دادن به حداقل های ممکن برای خروج از رکود نیست . والا همه می دانند که پرداخت تسهیلات بانکی به افراد متقاضی با سود ۵/۱۸ درصدی و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله حدود ۹۰ میلیون تومان سود دارد که هزینه آن را باید خریدار بپردازد . در دنیا برای خانه دارشدن افراد تسهیلات بلند مدت با نرخ سود پایین در نظر گرفته می شود اما در ایران بانک ها از جمله بانک مسکن خود را متعهد به خانه دارشدن نمی داند بلکه خود را موظف می داند در قبال ارائه تسهیلات سود بالای خود را در زمان مقرر از مشتری دریافت کند.
تسهیلات وام خرید مسکن تا سقف ۶۰ میلیون تومان در حکم یک مُسّکن کوتاه مدت است و نمی تواند بازار مسکن را از این وضعیت موجود خارج کند . اولا با وام ۶۰ میلیونی خرید مسکن و ۱۰ میلیون وام جعاله در خوش بینانه ترین حالت یک پنجم هزینه خرید مسکن در تهران تامین می شود و طبعا نقش موثری در خانه دارشدن ندارد . ثانیا نرخ سود بالا و پرداخت حدود ۹۰ میلیون تومان سود در ۱۲ سال نشان می دهد که بانک تنها به منافع خود فکر می کند و تعهدی بر خانه دارشدن مردم ندارد. ثالثا پرداخت اقساط ماهیانه بالغ بر یک میلیون تومان برای اقشار کم درآمد و متوسط جامعه کمی دشوار است و تنها بخشی از افراد جامعه می توانند این اقساط را بپردازند و مهمتر از همه اختلاف میزان وام در تهران و شهرستان ها ست که ۱۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است . در صورتی که اختلاف قیمت واحد مسکونی در تهران با شهرستان ها بیش از ۵۰ درصد است. بنابراین کاملا پیداست که وام های بانکی درایران بیش از آن که به نفع مردم باشد منافع مالی بانک ها را تامین می کند. با این حال تسهیلات خرید مسکن تا سقف ۶۰ میلیون در شرایط فعلی شاید بتواند مرهمی بر زخم کهنه سال ها فروش نرفتن واحد های مسکونی در ایران باشد .
بازار مسکن در شرایط کنونی نیاز به مُسّکن های فراوانی دارد تا با این مُسّکن ها بازار تحریک شود و رونق گیرد . بی تردید برای خروج از رکود بازار مسکن نیاز به طراحی و برنامه ریزی و تامین منابع مالی معتبر و مدیریت اجرایی است . شاید ارائه تسهیلات خرید مسکن تا سقف ۶۰ میلیون تومان و وام ۱۰۰ میلیونی انبوه سازان و ورود سرمایه های خارجی پس از اجرایی شدن برجام و اجرای برنامه های وزارت راه و شهر سازی از جمله احیای بافت های فرسوده و… بتواند آرام آرام بازار مسکن را از رکود موجود خارج کند .
پس باید به تسهیلات بانکی در شرایط کنونی به چشم مثبت نگریست چرا که به قول مولانا :
آب دریا را اگر نتوان کشید
محمدرضا محمدی

مشاور املاک واقعی چه کسی است ؟

مشاور املاک کیست ؟ این ترکیب که شامل دو واژه مشاور و املاک است نشان می دهد که بخشی از سیاست های املاک به مشاوره بر می گردد .
مشاور فرد متخصصی است که به افراد در رسیدن به موفقیت در زندگی ، کار و یا تحصیل کمک می کند . او کسی است که با صبر و حوصله به حرف های افراد گوش می دهد و سپس بر اساس شناختی که به دست می آورد راهکاری برای خروج از بن بست و یا رسیدن به موفقیت ارائه می کند . با این تعریف مشاوره یک فرایند رشدی است که افراد می توانند با راهنمایی های مشاوران امکان موفقیت خود را در زندگی و کار افزایش دهند .
مشاور املاک کسی است که با شناختی که از بازار مسکن و اقتصاد مسکن دارد به خریدار یا فروشنده مشاوره تخصصی می دهد تا امکان خرید و یا فروش را آسان تر کند . از این رو نقش و اهمیت یک مشاور املاک مانند مشاور روانشناسی یا مشاور حقوقی است که می تواند گره گشای بسیاری از مشکلات باشد و راه های تازه ای برای رسیدن به موفقیت ارائه کند . این یک وظیفه سنگین و مهم است . کسی به بنگاه املاک مراجعه می کند و شخصی را به عنوان مشاور بر می گزیند تا به او در سرمایه گذاری ، ساخت و ساز و احیانا فروش و یا حتی بررسی نوسانات قیمت یا پیش بینی وضعیت مسکن در ماه های پیش رو کمک کند . مشاور املاک باید توانایی دادن مشاوره حرفه ای به چنین شخصی را داشته باشد.
مشاور املاک یک کار تخصصی و حرفه ای است و طبعا کسانی باید در این حوزه فعالیت کنند که علاوه بر احراز شرایط عمومی به عنوان یک مشاور دارای اطلاعات و دانش تخصصی در زمینه املاک و مستغلات باشند . از این رو کسانی که الفبای بازار مسکن را نمی دانند یک ضربه مهلک بر بدنه بنگاه های املاک می زنند. اینان باید درست ترین و بهترین راهکار را برای خرید و فروش و سرمایه گذاری ارائه کنند و بتوانند خط راهی برای رسیدن به موفقیت در بازار مسکن به دست دهند .
مشاور املاک باید این ویژگی ها را برای مشاوره دادن داشته باشد :

محمدرضا محمدی

وبلاگ تخصصی املاک